21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
9月23日，建发股份（600153.SH）举行2024年中期业绩线上说明会。会上，投资者就公司计提减值、房地产拿地、销售情况、股权增发融资进展、国际化战略等进行了提问。尽管房地产业务并非建发股份的主营业务，但投资者仍给予高度关注。
今年8月，建发股份董事会改选，公司高管发生变动。经建发股份董事会表决，林茂出任该公司董事长，程东方出任公司总经理。公开资料显示，林茂在建发集团体系内，以财务工作出身。其就职建发股份一把手的时间节点，正值中报业绩发布。而根据半年报数据，建发股份供应链、房地产、家居三大板块均面临压力，尤其是房地产和家居，均计提了大额资产减值，其中存货计提跌价准备为大头。
此前的8月31日，建发股份发出一份关于计提资产减值的公告。据披露，建发股份及子公司在2024年上半年计提各类资产减值准备约为24.09亿元，将减少公司2024年半年报中归母净利润约12.975亿元。其中，美凯龙公司计提资产减值约为5.46亿元。在存货计提跌价准备总额约14.87亿元中，房地产业务计提存货跌价准备占约10.82亿元。具体而言，建发股份大本营两个项目厦门•臻华府与厦门•缦玥长滩分别计提3.13亿元、2.74亿元。换言之，两项目一共计提存货跌价准备约为5.87亿元。
公开资料显示，上述两个项目的拿地时间均在2021年。厦门•臻华府于2021年5月由联发集团以近27亿元拿下，溢价率大约36%，成交楼面价超过了2.7万元/平方米。厦门•缦玥长滩则由建发房产在2021年6月以总价48.1亿元竞得，楼面价约为3.14万元/平方米。
据2024年中报，厦门臻华府在建未售建面约为11.24万平方米，按照当下在售均价3.4万元/平方米匡算，则有38.22亿元未售货值，而建发对该项目占股49%。厦门缦玥长滩在建未售建面约为3.94万平方米，按照当前在售均价4.1万元/平方米匡算，还有约16.15亿元未售货值，而建发对该项目占股85%。
有投资者发问，公司近三年存货计提跌价准备近百亿元，是否意味着公司现有房地产项目都是亏损的？林茂对此回应称，在计提存货跌价准备方面，公司一直以很严格的态度去对待减值。公司根据会计准则要求定期对各项目进行跌价测试，对出现跌价迹象的项目审慎计提存货跌价准备，因此并非所有项目都是亏损项目，且部分项目计提减值准备后并未导致全案亏损。
查询财报数据可见，2021年、2022年、2023年，建发股份对存货计提的跌价准备分别为13.75亿元、51.1亿元、33亿元，今年上半年为10.82亿元，呈现持续下降趋势。但近几年来存货计提跌价准备累计下来，也并非一笔小数目，后续公司的运营发展，降杠杆首当其冲。
建发股份也有所动作，希望通过补充流动性现金流的方式调降负债率。2024年4月，建发股份首次公告配股预案，拟募集资金总额不超过49.80亿元（具体规模视发行时市场情况而定），募集资金全部用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。据中报披露，该配股项目已于2023年6月15日获得上海证券交易所受理，目前处于审核阶段，且已经完成首轮问询回复及2023年年报数据更新工作，项目尚在推进中。
